Menyewakan Kontrakan dan Rumah Kos, Dua Perlakuan Pajak yang Berbeda

Direktorat Jenderal Pajak menerbitkan tulisan berjudul “PPh atas Kontrakan Bukan Pajak Baru, Apa Bedanya dengan Rumah Kos?” pada 11 Agustus 2026. Judulnya menjawab satu salah paham yang berulang: bahwa ada pungutan baru atas rumah kontrakan. Perbedaannya tidak terletak pada bangunannya. Lantas, apa yang sebenarnya menentukan perlakuannya?

Disewa badan usaha atau disewa perorangan

Pada penyewaan kepada badan usaha, pihak yang membayarkan sewa berkedudukan sebagai pemotong.

Perusahaan yang menyewa rumah untuk mes karyawan, ruko untuk kantor cabang, atau gudang untuk penyimpanan berada pada posisi itu.

Pada penyewaan kepada perorangan, tidak ada pemotong di sisi penyewa.

Kewajiban atas penghasilan tersebut melekat pada pemiliknya sendiri, dan penyelesaiannya mengikuti ketentuan yang berlaku bagi penghasilan itu.

Seorang pemilik karena itu dapat menghadapi dua keadaan sekaligus. Satu unit disewa perusahaan, unit sebelahnya disewa perorangan, dan administrasi keduanya tidak sama.

Di sisi penyewa, yang perlu disiapkan identitas pemilik yang benar dan perjanjian yang menyebut nilai sewa secara jelas sebagai jumlah sebelum pemotongan. Perjanjian yang menyebut angka bersih diterima menimbulkan perhitungan tersendiri, dan perhitungan itu sebaiknya disepakati di awal.

Kalau unitnya belasan

Pemilik yang usahanya benar-benar menyewakan ruang dalam jumlah besar berada pada keadaan berbeda dari pemilik satu dua unit. Skala itu memengaruhi bentuk pencatatan yang dituntut, dan pada titik tertentu memunculkan kewajiban lain di luar pajak penghasilan.

Pajak daerah termasuk yang lazim terlewat. Pemanfaatan air tanah untuk kebutuhan bangunan sewa, reklame nama usaha di muka bangunan, dan PBB-P2 atas bangunannya masing-masing punya ketentuannya sendiri di daerah tempat bangunan itu berada.

Pemilik berbadan usaha tidak dapat memperlakukan pencatatan sebagai pekerjaan sampingan. Daftar unit beserta penyewanya, salinan perjanjian, dan rekapitulasi penerimaan per unit sudah menjawab hampir seluruh pertanyaan yang muncul kemudian, baik dari pemeriksa maupun dari bank ketika mengajukan pembiayaan.

Kesulitan terbesar datang dari penerimaan tunai yang tidak pernah masuk rekening usaha. Ia membuat penghasilan sulit dibuktikan ketika dibutuhkan, dan pembuktian itu diperlukan tepat pada saat pemilik ingin memanfaatkannya, misalnya saat mengajukan kredit atau menjual bangunannya.

Menyewa banyak unit untuk mes karyawan membuat pengelolaannya jadi pekerjaan tersendiri. Perjanjian yang berakhir pada tanggal berbeda-beda, pemilik yang berganti di tengah masa sewa, dan bukti potong yang perlu diserahkan tiap masa semuanya menuntut satu daftar terpusat. Daftar itu memuat alamat unit, identitas pemilik, nilai dan masa sewa, serta tanggal penyerahan bukti potong terakhir. Perusahaan yang menyimpannya per perjanjian di map terpisah biasanya baru menyadari ada yang terlewat ketika pemilik menanyakannya.

Yang membedakan kontrakan dan rumah kos di mata pajak siapa penyewanya, dan dari situ ditentukan siapa yang memotong.

Istilah bukti potong dan kredit pajak dijelaskan di glosarium istilah pajak.